Berliner Immobilien – Kosten der Immobilienverwaltung und der beste Weg, sie zu kontrollieren

Berliner Immobilien – Kosten der Immobilienverwaltung und der beste Weg, sie zu kontrollieren

Sowohl internationale Immobilieninvestoren als auch deutsche Immobilieninvestoren stehen permanent vor der Frage nach dem optimalen Preis-Leistungs-Verhältnis ihrer Immobilienverwaltung.

Welches ist das richtige Gebührenniveau, das keine hohen Anteile der Mieteinnahmen absorbiert, aber es dem Immobilienverwalter ermöglicht, das richtige Serviceniveau zu bieten, das erforderlich ist? Wie soll die Gebühr berechnet werden? Was ist der gängige Marktpreis? Was ist inklusive und was ist extra? Dieser Artikel gibt einen Überblick über die Gebühren, auf die sich ein Anleger einstellen muss, und einige bestehende Gebührenmodelle.

Jedes Immobilieninvestment braucht ein Immobilienmanagement, das zur Immobilie, zum Investor und zum verfügbaren Budget passt. Die Anforderungen an Qualifikation und Qualität werden in diesem Artikel nicht behandelt und in einer kommenden Veröffentlichung behandelt. Ich werde einige Beispiele für Gebührenzahlungsmodelle nennen und dann eine Gebührenspanne für die gängige Rate für jedes Modell und eine Bewertung aus Sicht des Anlegers angeben.

Festpreismodell

Beim Festzinsmodell richtet sich die Immobilienverwaltungsgebühr nach der Anzahl der Einheiten, egal ob vermietet oder nicht. Es besteht kein Bezug zur Leistung des Immobilienverwalters oder gar zur Leistung der Immobilie. Das heißt, Sie zahlen auch dann noch die volle Miete, wenn die Hälfte der Mieter auszieht. Eine Variation des Themas ist eine leicht reduzierte Gebühr für leerstehende Einheiten. Häufig unterscheidet dieses Modell nicht zwischen Wohnimmobilieneinheiten und gewerblichen Immobilien wie Einzelhandel oder Büro. Sie kommt nur dann zum Einsatz, wenn die Gewerbeimmobilie einen relativ geringen Anteil an der Gesamtinvestition hat.

Der gängige Preis in Berlin liegt zwischen 14,00 EUR und 20,00 EUR pro Einheit und Monat zuzüglich Mehrwertsteuer (!) von derzeit 19%. Der Leerstandsabschlag würde zwischen 2,00 EUR und 4,00 EUR liegen, wenn er angeboten wird.

Die Leistung der Immobilienverwalter mit einem solchen Gebührenmodell scheint mit einem recht einfachen Servicelevel zu korrelieren. Es ist ein bevorzugtes Modell, das von kleinen Ein-Mann-Bands oder sogenannten Küchentisch-Managements verwendet wird, die semiprofessionell arbeiten.

Prozentmodell

Auf den ersten Blick scheint dies einfach und fair zu sein, aber es hängt sehr stark von dem Parameter ab, auf den der Prozentsatz angewendet wird. Lassen Sie mich Ihnen einige Variationen des Gebührenmodells zeigen:

Bruttovertragsmiete inkl. Heiz- und Nebenkosten — Soll-Bruttowarmmiete;

Bruttovertragsmiete kalt (ohne Heizung) — Soll-Bruttokaltmiete;

Brutto-Ist-Miete inkl. Heiz- und Nebenkosten — Ist-Bruttowarmmeiete;

Bruttokaltkaltmiete (ohne Heizung) — Ist-Bruttokaltmiete;

Nettovertragsmiete — Soll-Nettomiete;

Ist-Nettomiete — Ist-Nettomiete.

Es sind noch viele weitere Iterationen möglich, aber dies sind die häufigsten. Auch hier wird die Mehrwertsteuer in Höhe von derzeit 19 % auf die Gebühr aufgeschlagen.

Wenn Sie also über Immobilienverwaltungsgebühren sprechen und jemand damit prahlt, dass er nur 3,5 % Verwaltungsgebühr zahlt, was sagt Ihnen das? Rechts! Es sagt Ihnen fast nichts, nur dass sie ein Prozentmodell verwenden.

Nur die letztgenannte Möglichkeit bindet das Honorar, das ein Immobilienverwalter erhält, wirklich an die Mieteinnahmen, die er als Erfolgsmaßstab mitbezahlt. Es ist auch das einzige Modell, das einen Anreiz bietet, nicht nur schöne Mietverträge abzuschließen, sondern dafür zu sorgen, dass das Geld jeden Monat hereinkommt. Es gibt Konstellationen wie einen Renovierungszeitraum, in denen dieses Gebührenmodell nicht gerecht wäre und eine andere Vorgehensweise erforderlich sein könnte, die auf den Ausnahmezeitraum begrenzt sein sollte.

Unter Berücksichtigung des eben Gesagten ist es eine komplexe Aufgabe, eine Richtschnur für gängige Kurse zu geben. Es gibt Richtlinientabellen, aber die meisten werden von Immobilienverwalterverbänden beeinflusst. Auch die Größe einer Immobilie oder die Tatsache, dass es sich um ein Portfolio mit einem einzigen Eigentümer und einer Art der Berichterstattung handelt, beeinflusst die Gebührenberechnung.

Für ein einzelnes Mehrfamilienhaus mit 20 bis 40 Wohnungen sollten Sie für einen Satz von 4,5 bis 5,5 % der Netto-Ist-Miete eine ordentliche Verwaltung mit einfacher Abrechnung und Buchführung bekommen können. Es wird einige Verhandlungen geben, aber es ist machbar. Wenn Sie eine Bilanzbuchhaltung benötigen, weil Sie eine juristische Person wie eine GmbH als Eigentümer haben, wird es eher am oberen Ende der Gebührenspanne liegen.

Ein Mix aus Festzinsmodell für die Wohneinheiten einer Immobilie und Prozentmodell für den gewerblichen Teil ist in Berlin recht weit verbreitet, da viele der innerstädtischen Mehrfamilienhäuser einige Einzelhandelseinheiten im Erdgeschoss und einige andere Gewerbeeinheiten haben werden Erdgeschoss, während vor allem Seitenflügel und Hinterhäuser überwiegend Wohnen werden.

In Teil 2 dieser Artikelserie gehe ich dem nach

Andere Faktoren, die die Gebühr und die Kosten der Immobilienverwaltung beeinflussen.

Was ist der Unterschied zwischen der Gebühr und den Kosten?

Andere Dienstleistungen, die vom Immobilienverwalter zu hohen Preisen erbracht werden, um wettbewerbsfähige Verwaltungsgebühren zu kompensieren.

Schmiergelder von Lieferanten oder Versicherungen.

Für eine Kontrolle über dieInhalt von Immobilienverwaltungsverträgen und damit verbundene Kosten wenden Sie sich bitte an den Autor.

Der Autor ist Berliner und seit mehr als 25 Jahren auf dem deutschen Immobilienmarkt tätig. Er war erfahren als Projektmanager, Entwickler und Leiter des deutschen Geschäfts für ein britisches Immobilienberatungsunternehmen und besitzt und betreibt jetzt Berlin Portfolio Ltd. Sein internationaler Hintergrund und seine lokale Expertise sind eine ideale Kombination für einen internationalen Investor.

Die in diesem Artikel verwendete deutsche Terminologie finden Sie im deutsch-englischen Immobilienglossar, das auf der Website der Berlin Portfolio Ltd. verfügbar ist. Wenn sie Umzug Berlin wollen, besuchen sie bitte unsere website.

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